Vì sao Lãi suất cho vay giảm mạnh nhưng không thể khích lệ người dân mua nhà?

Dù lãi suất cho vay mua nhà đã giảm 3% so với năm ngoái nhưng người dân vay tiền ngân hàng mua nhà vẫn còn ít. Đâu là nguyên nhân của nghịch lý này?

• Bốn nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng trong quý III/2024

Thị trường đang ở trạng thái kim tự tháp ngược

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, đến cuối quý III/2024, dư nợ tín dụng bất động sản (BĐS) đạt 1.274.233 tỷ đồng, tăng 29,1% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, dư nợ cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà chỉ chiếm khoảng trên 125.800 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ rất nhỏ.

Tại Diễn đàn “Để thị trường bất động sản trở lại lành mạnh và phát triển” do Đài PT-TH Hà Nội tổ chức cuối tuần qua, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia dẫn chứng số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, tính đến hết tháng 9, dư nợ tín dụng BĐS đạt 3,15 triệu tỷ đồng, chiếm gần 21% tổng dư nợ nền kinh tế. Trong đó, dư nợ tín dụng BĐS kinh doanh tăng 16%, còn cho vay mua nhà ở chỉ tăng 4,6%. Mặc dù cải thiện so với năm ngoái, nhưng mức tăng này vẫn thấp.

Ts Cấn Văn Lực phân tích: “Cần nhìn nhận khách quan không phải do lãi suất cao (bởi đã giảm 3% so với năm ngoái) mà thực tế là  do giá nhà cao quá trong khi thu nhập của người dân không tăng. Cần đưa ra mức giá hợp lý hơn, phù hợp với mức chi trả của người dân”.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Thành phố Hồ Chí Minh (TP. HCM) cho biết: Một thực trạng mà thị trường BĐS đang gặp phải là cơ cấu sản phẩm nhà ở đang chưa hợp lý, thiếu nhà giá rẻ, nhà ở vừa túi tiền. Riêng tại TP. HCM, từ năm 2021 đến nay phân khúc nhà ở dưới 3 tỷ đồng hoàn toàn vắng mặt trên thị trường. Còn nhà ở xã hội, đến nay cũng chỉ có khoảng trên dưới 12.000 căn.

“Thị trường đang ở trạng thái kim tự tháp ngược, dẫn đến sự phát triển không ổn định, không bền vững”, ông Châu nhấn mạnh.

Phân tích thêm về nguyên nhân khiến giá BĐS khó giảm, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng: Cầu lớn nhưng cung hạn chế. Chủ đầu tư chủ yếu là vốn huy động nên việc giảm giá là rất khó. Bởi vậy, giá vẫn cứ tăng. Vấn đề quan trọng là tăng nguồn cung, đặc biệt là nhà ở xã hội. Chính phủ cần thay đổi cách thức, có cơ chế quản lý hiệu quả để phát triển nhà ở xã hội. Việc hoàn thiện cơ chế pháp lý rất quan trọng, để phù hợp với điều kiện đầu tư từ các nhà đầu tư nước ngoài.

Thuế BĐS cần điều điều tiết thị trường phát triển lành mạnh

PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng, thị trường không lành mạnh, không hẳn do đầu cơ. Trong kinh tế thị trường, đầu tư cần có đầu cơ. Nhà nước cần phải sử dụng công cụ thuế để điều tiết thị trường. Để hạn chế và điều tiết cần phải dùng thuế tài sản.

“Có nên đánh thuế ngôi nhà thứ hai hay không? Xu thế thế giới là có! Tuy nhiên, đánh thuế BĐS không đồng nghĩa với đánh thuế ngôi nhà thứ hai. Do vậy, không nên đánh thuế tài sản”, ông Long nêu quan điểm.

Đồng tình với việc cần thiết phải có thuế điều tiết giá trị tăng lên của nhà và đất, tuy nhiên, ông Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính – Ngân sách của Quốc hội cho rằng, cần xem xét kỹ tính thời điểm bởi hiện nay, doanh nghiệp và thị trường đang gặp khó khăn, nếu như đánh thuế sẽ gặp khó khăn hơn.

Theo quan điểm của TS. Vũ Đình Ánh, BĐS là một loại tài sản hàng hóa đặc biệt. Không chỉ đầu tư, đầu cơ cũng là bình thường. Thuế chỉ là một công cụ hạn chế đầu cơ BĐS. Với tài sản muốn áp dụng công cụ thuế, cũng chỉ góp phần hạn chế đầu cơ. Bởi vậy, ông Ánh cho rằng, điều quan trọng là phải xác định giá đất, thì mới có cơ sở áp dụng các công cụ thuế.

Nói rõ hơn về vấn đề này, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS cho biết: Thuế BĐS đề xuất nằm trong báo cáo của Bộ Xây dựng liên quan đến chính sách thuế BĐS. Nhưng không phải đề xuất đánh thuế ngôi nhà thứ hai – cần phải hiểu lại một cách đúng đắn quan điểm và nội dung đề xuất này.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM chung quan điểm rằng công cụ thiết thực nhất để nhà nước điều tiết thị trường là thuế. Có thuế giá trị gia tăng 3% áp dụng chỉ với các dự án nhà ở xã hội bán và cho thuê. Có chính sách quan tâm đến 200.000 chủ nhà trọ ở TP. HCM khi họ đã tạo ra hàng trăm ngàn chỗ ở cho công nhân nhưng hiện đang bị chịu thuế giống nhà nghỉ, khách sạn. Từ đó, giảm thuế cho những chủ nhà trọ này. Ngoài ra, để BĐS an toàn, ổn định và bền vững phải thống nhất các luật và nâng cao trách nhiệm của doanh nghiệp khi tham gia vào thị trường.